الإنذار العقاري الجانب النظري والواقع العملي

بحث لنيل شهادة الإجازة في القانون الخاص

بعنوان

الإنذار العقاري الجانب النظري والواقع العملي

إعداد الطالب:

 بنهمو نور الدين

 تحت إشراف الدكتورة :

          بن حفو حليمة     

بكلية العلوم القانونية والاقتصادية والاجتماعية

أكادير 

مقدمة

     يعتبر الحجز العقاري دو أهمية بالغة حيت يعتبر طريقا من طرق التنفيذ ، فعن طريقه يقوم الدائن عبر القضاء باستيفاء ديونه عن طريق بيع عقارات مدينه ، وقد انصب مجهود مختلف الدول على إيجاد مسطرة إجراءات دقيقة ومعقدة  لتنظيم وتأطير مؤسسة الحجز العقاري بسبب اقترانه بالعقار الذي يشكل ركيزة التنمية الاقتصادية وارتباطه بحق الملكية الذي يعد من أقدس الحقوق .

     والمغرب وكباقي الدول افرد للحجز العقاري مقتضيات قانونية خاصة في قانون المسطرة المدنية متميزة عن القواعد العامة للتنفيذ والقواعد المتعلقة بالمنقولات بالإضافة إلى مقتضيات متفرقة بين القانون العقاري وقانون الالتزامات والعقود وغيرها من النصوص التشريعية والتنظيمية المتفرقة .

    وقد حرص المشرع المغربي على التوفيق بين مصلحة الدائن في الحصول على دينه في أسرع وقت و بأقل الإجراءات والتكاليف ، وبين مصلحة المدين في حماية ملكيته العقارية عن طريق فرض ضمانات قبل التنفيذ عليه .

     و الحجز على العقار هو طريقة استثنائية من طرق التنفيذ الجبري بنزع ملكية أموال المدين ،لذلك يتطلب المشرع المغربي لتوقيع هذا النوع من الحجوز بالإضافة إلى الشروط التي تتطلبها القواعد العامة في الحجوز التنفيذية و التي تتمثل في أن يكون الدائن حائزا لسند تنفيذي يؤكد بصفة نهائية حقه ،شرطا إضافيا في الحجز على العقار يتمثل في عدم كفاية المنقولات لدى المدين أوعدم وجودها في حالة ما إذا كان الدائن   عاديا.

     كما خص المشرع الحجز على العقار بعدة إجراءات تتميز بنوع من التعقيد و الشكلية تبدأ باستصدار الدائن لأمر الحجز على عقارات مدينه من المحكمة المختصة وتبليغه للمدين و إنذاره بدفع ما في ذمته من دين لتنتهي بقيد أمر الحجز هذا بالمحافظة العقارية ليتم الحجز نهائيا على العقار ووضعه تحت يد القضاء.

      ويمكن أن يضمن الدائن دينه بتسجيل رهن رسمي لدى المحافظ العقاري،حيت يسهل منح القروض وبالتالي توفير السيولة المالية اللازمة لتحريك الاقتصاد و دعم المؤسسات المالية و تشجيع الاستثمار في قطاع السكن .

أولا : موضوع  البحث

    إن توجيه الإنذار العقاري موضوع بحتنا إلى المدين يعتبر الخطوة الإجرائية الأولى في مسطرة استرجاع الديون المضمونة برهن عقاري وتوابعها ، ومن خلال الإنذار العقاري يدعو الدائن المرتهن المدين أو الكفيل الأصلي قصد أداء ما تعلق بدمته لفائدته تحت طائلة ممارسة إجراءات البيع الجبري للعقار المرهون بعد انقضاء خمسة عشر يوم الموالية للتوصل (1).

     وقد أحاط المشرع المغربي الإنذار العقاري بمجموعة من الإشكاليات ، سواء فيما يخص البيانات و الشروط التي يستوجب توفرها أو مسطرة التبليغ التي يجب إلا يعتريها أي خلل وألا فتح المجال أمام المنازعات ، والتي قد تتار من طرف المدين أو كفيل المحجوز عليه أو من طرف الدائن المرتهن أو باقي الدائنين المقيدين للمطالبة بالإجراءات .

ثانيا : أهمية الموضوع

     من الناحية القانونية يسمح لنا هدا  البحث بالوقوف على القواعد الموضوعية المؤطرة للإنذار العقاري ومحاولة الجمع بينها لكونها جاءت متفرقة بين قوانين مختلفة فهناك قانون المسطرة المدنية والقانون العقاري

وقانون الالتزامات والعقود ، والمرسوم المنظم للقرض العقاري و السياحي...

     ولا يفوتنا أن نؤكد أن موضوع الإنذار العقاري يكتسي أهمية بالغة ودلك من زاويتين ، فهو أولا مرتبط بالملكية العقارية المقدسة عند الإفراد  ، ومن جهة ثانية يشكل دعامة أساسية للمؤسسات المالية المقرضة من اجل حماية الائتمان ، وبالتالي تساهم المقتضيات المنظمة في تحقيق التنمية الاقتصادية و الاجتماعية (1).

ثالثا: إشكالية  البحث

     يطرح موضوع الإنذار العقاري مجموعة من الإشكاليات يبقى أهمها مرتبط بمدى قدرة القواعد المنظمة الإنذار العقاري على تحقيق نوع من التوازن بين مصلحة أطراف الحجز جميعا ، وبالأخص الدائن الذي يحق له الحصول على دينه في اقرب وقت ودون عناء ووفق مسطرة بسيطة ، والمدين الذي يحق له أن يحظى بضمانات وألا ينفد عليه إلا في طل شروط تحمي ملكيته العقارية وفقا لقاعدة " لا ضرر ولا ضرار". 

    ومن أهم الإشكاليات الأخرى المطروحة أن النظام العقاري عموما يعاني من تشتت وتنوع القوانين المنظمة له ، فمن ناحية تنظيم العقارات هناك عقارات محفظة وأخرى في طور التحفيظ وعقارات غير محفظة ، ومن ناحية أخرى هناك تعدد في طبيعة الأملاك العقارية ، حيت نجد الأملاك العامة و الأملاك الخاصة بالدولة والأملاك الحبسية .

     فهل المنظومة القانونية للنظام العقاري قادرة على التصدي لمختلف الإشكاليات التي يثيرها موضوع الإنذار العقاري؟

    رابعا: خطة  البحث

     لقد ارتأينا أن نستهل هدا  البحث بالوقوف على ماهية الإنذار العقاري والطبيعة القانونية له تم الوقوف على شروط الإنذار العقاري وإجراءات تبليغه وآثاره ، وهدا ما تم التطرق له في الفصل الأول .

     وبعد دلك سنتطرق في الفصل الثاني إلى عوارض مسطرة الإنذار العقاري حيت انه لا يمكن الحديث عن هده العوارض إلا بدراسة أنواع النزاعات التي تتخلل مسطرة الحجز العقاري و التمييز بين كل من منازعات التنفيذ الوقتية ومنازعات التنفيذ الموضوعية  عن طريق التطرق إلى مفهومها وأطرافها وشروطها، تم سننتقل بعد دلك إلى الحديث عن دعوى رفع الحجز والتشطيب عليه ودلك بالوقوف على أطرافها و الجهات المختصة برفع الحجز بالإضافة إلى أسباب وآثار هده الدعوى.

وعليه فان  هدا  البحث سيعالج وفق الخطة التالية :

الفصل الأول  : الإنذار العقاري وطرق تبليغه

الفصل الثاني : عوارض مسطرة الإنذار العقاري

الفصل الأول  : الإنذار العقاري وطرق تبليغه

     يكتسي موضوع الإنذار العقاري أهمية بالغة ودلك من زاويتين فهو أولا مرتبط بالملكية العقارية المقدسة عند الأفراد ومن جهة ثانية يشكل دعامة أساسية للمؤسسات المالية المقرضة من اجل حماية الائتمان وبالتالي تساهم المقتضيات المنظمة في تحقيق التنمية الاقتصادية ولمعالجة موضوع الإنذار العقاري سنتوقف على تحديد مفهومه القانوني (المبحث الأول)ولسلوك مسطرة الإنذار العقاري لا بد من مجموعة من الإجراءات (المبحث الثاني).

المبحث الأول: ما هية الإنذار العقاري و طبيعته

     سنحاول دراسة هدا المبحث عن طريق تعريف الإنذار العقاري (المطلب الأول) وطبيعته القانونية (المطلب الثاني).

المطلب الأول: تعريف الإنذار العقاري وبياناته

     يعتبر توجيه الإنذار العقاري للمدين الخطوة الإجرائية الأولى في مسطرة استرجاع الديون المضمونة برهن عقاري وتوابعها ، ومن خلال الإنذار العقاري ، يدعو الدائن المرتهن المدين أو الكفيل الأصلي قصد أداء ما تعلق بدمته لفائدته تحت طائلة ممارسة إجراءات البيع الجبري للعقار المرهون بعد انقضاء اجل خمسة عشر يوما الموالية للتوصل ، ويجب أن يتضمن الإنذار العقاري مجموعة من البيانات التي حددها المشرع في المادة 116 من مدونة الحقوق العينية و الهدف من دلك،نفي الجهالة عن محل مسطرة الحجز عن طريق الإنذار (1) ، ولدراسة هدا المطلب بالتفصيل سنحاول إعطاء تعريف مفصل للإنذار العقاري (الفقرة الأولى) وبياناته التي استلزمها المشرع المغربي (الفقرة الثانية).

الفقرة الأولى : تعريف الإنذار العقاري

    يمكن تعريف الإنذار العقاري :"بأنه إشعار يوجهه الدائن المرتهن إلى المدين الراهن بواسطة عون التبليغ ، يطالب فيه بأداء الدين المضمون برهن تحت طائلة نزع ملكية العقار المرهون ، وبيعه بالمزاد العلني لتسديد هدا الدين وفوائده ومصاريفه "(1).

     أما محكمة الاستئناف بمراكش فترى أن الإنذار العقاري : " مسطرة استثنائية في النظام القانوني المغربي ، تسمح بالبيع الجبري في غياب أية ضمانات قضائية سابقة على سريان إجراءات التنفيذ "(2).

     الإنذار العقاري اخص من الإعذار المنصوص عليه في الفصل 440 من قانون المسطرة المدنية ، فالإعذار ينصب على الضمان العام للمدين سواء سواء كان عقارا ام منقولا،بينما الإنذار العقاري كمصطلح جرى العمل على استعماله أتناء التنفيذ على عقار معين عند وجود رهن رسمي(3).

     نستنتج من هده التعارف أن الإنذار العقاري تنبيه يستوجب وجود تلات جهات ، الدائن وهو المحرك لمسطرة الإنذار العقاري والمدين الذي يتلقى الإنذار مفاده أن عقاره المرهون سيكون محلا للبيع بالمزاد العلني عن طريق القضاء إذا لم يف بدينه في الآجال الذي يحدده الإنذار، تم عون التبليغ الذي تناط به مهمة تبليغ الإنذار العقاري إلى المدين........

قائمة المراجع

1ـ عبد اللطيف هداية الله : "القضاء المستعجل في القانون المغربي" مطبعة النجاح الجديدة الدار البيضاء ، الطبعة الأولى 1998.

2ـ عمر أزوكار :"العقار المحفظ بين قواعد الحجز التحفظي و الإنذار العقاري" منشورات دار القضاء بالمغرب ، الدار البيضاء ، الطبعة الأولى 2014.

3ـ الرجراجي زكرياء :"منازعات الحجز العقاري"،دارالآفاق المغربية للنشر والتوزيع  الدار البيضاء ، الطبعة الأولى 2012.

4ـ عبد الكريم الطالب ، الشرح العملي لقانون المسطرة المدنية ، الطبعة السادسة اكتوبر 2012.

5ـ جمال النعيمي :"رقابة القضاء الإداري لقرارات المحافظ العقاري"،أطروحة لنيل دكتوراه الدولة ،جامعة الحسن الثاني ،الدار البيضاء،2000ـ2001.

6ـ  سارة ازواغ : " رفع الحجز التنفيذي على العقار على ضوء المستجدات التشريعية و الاجتهاد القضائي " ، مطبعة الأمنية ، الرباط ، الطبعة الأولى ، 2016.

7ـ الطيب برادة :"التنفيذ الجبري في التشريع المغربي " ، شركة بابل للطباعة و النشر والتوزيع ، الرباط.

8ـ سعيد ريمي :"قواعد التنفيذ الجبري في المادة المدنية " ، بحت لنيل دبلوم الدراسات العليا المعمقة في القانون الخاص ، بجامعة الحسن الثاني ، الدار البيضاء ، 2001ـ2002.

9ـ عبد الواحد بن مسعود :"الإنذار العقاري بياناته ومرفقاته وموقف القضاء من الطعن في بطلان الإنذار"،مجلة القضاء والقانون ، عدد  148.

10ـ  يونس الزهري :"الحجز التنفيذي على العقار في القانون المغربي " سلسلة الدراسات القانونية المعاصرة ، الجزء الثاني ، الطبعة 2007  .

11ـ  قانون المسطرة المدنية .

12-ابراهيم :"تنفيذ الأحكام العقارية " مكتبة دار السلام ، الرباط ، الطبعة الثانية 2010.

 

الفهرس

مقدمة ...................................................................................4

الفصل الأول :

الإنذار العقاري وطرق تبليغه

المبحث الأول : ما هية الإنذار العقاري و طبيعته  .........................................8

المطلب الأول : تعريف الإنذار العقاري و بياناته ..........................................8

الفقرة الأولى : تعريف الإنذار العقاري ......................................................9

الفقرة الثانية : بيانات الإنذار العقاري .......................................................10

المطلب الثاني: الطبيعة القانونية للإنذار العقاري وشروطه.............................11

الفقرة الأولى: الطبيعة القانونية للإنذار العقاري...........................................11

الفقرة الثانية: شروط الإنذار العقاري........................................................12

المبحث الثاني : إجراءات تبليغ الإنذار العقاري وآثاره ..................................14

المطلب الأول : تبليغ الإنذار العقاري ........................................................14

الفقرة الأولى : طرق تبليغ الإنذار ...........................................................14

الفقرة الثانية :تبليغ الإنذار العقاري إلى المحافظ على الأملاك العقارية ..............15

المطلب الثاني: آثار تبليغ الإنذار العقاري ..................................................16

الفقرة الأولى : الآثار في مواجهة العقار المحفظ .........................................16

الفقرة الثانية : الآثار في مواجهة عقار غير محفظ ......................................17

الفصل الثاني :

 عوارض مسطرة الإنذار العقاري

المبحث الأول : عوارض الحجز العقاري ..................................................18  

المطلب الأول : منازعات التنفيذ الوقتية .................................................19

الفقرة الأولى : مفهوم وشروط دعوى الصعوبة الوقتية .............................19

الفقرة الثانية : أطراف دعوى الصعوبة الوقتية و جهة الاختصاص ...............23

المطلب الثاني : منازعات التنفيذ الموضوعية ..........................................26

الفقرة الأولى : دعوى الاستحقاق الفرعية ..............................................26

الفقرة الثانية : دعوى بطلان  إجراءات الحجز العقاري ..............................29

المبحث الثاني : دعوى رفع الحجز والتشطيب عليه ..................................33

المطلب الأول : أطراف دعوى رفع الحجز والجهات المختصة ......................34

الفقرة الأولى : أطراف دعوى رفع الحجز ...............................................34

الفقرة الثانية : الجهة المختصة برفع الحجز ............................................37

المطلب الثاني: أسباب وآثار دعوى رفع الحجز والتشطيب عليه ....................40

الفقرة الأولى : أسباب تحريك دعوى رفع الحجز........................................41

الفقرة الثانية :آثار دعوى رفع الحجز والتشطيب عليه ................................42

خاتمة :...........................................................................................44

ملحق :...........................................................................................45

تحميل البحت كاملا بصيغة pdf و word 

من هنا 

بالتوفيق